Beitragsarchiv

 

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30.12.2012

Betriebskosten – Was darf der Vermieter umlegen? (Folge: “Grundsatz der Wirtschaftlichkeit”)

In § 556 Abs. 1 S. 1 BGB ist ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter bei der Betriebskostenumlage auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat, d. h., dass der Vermieter gehalten ist, mit dem Geld, was er letztlich von den Mietern erhält, sparsam zu wirtschaften. Nur die Betriebskosten, die diese Voraussetzung erfüllen, können umgelegt werden. In diesem Zusammenhang kann zunächst zwischen Betriebskosten, die überhaupt nicht erforderlich sind und solchen, die der Höhe nach unverhältnismäßig sind differenziert werden.

Der erste Fall ist z.B. denkbar, wenn eine Versicherung gegen Erdbeben in einem Gebiet abgeschlossen wird, wo mit solchen Ereignissen vernünftigerweise nicht gerechnet werden kann. Eine Umlage ist insoweit ausgeschlossen.

Von größerer praktischer Relevanz dürften die Fälle der überhöhten Betriebskosten sein. Zwar ist der Vermieter nicht per se verpflichtet die günstigste Leistung zu wählen (so kann es ggf. sinnvoll sein, ein etwas teureres Hausreinigungsunternehmen zu beauftragen, wenn die Dienstleistung selbst auch deutlich besser oder zuverlässiger ist). Insoweit steht dem Vermieter auch ein gewisser Ermessensspielraum zu. Er hat ferner aber auch regelmäßig zu prüfen, ob in bestimmten Bereichen Kostensenkungen möglich sind.

Anhaltspunkte für eine ggf. unverhältnismäßige Kostenumlage können sich z.B. aus erheblichen Kostensteigerungen bezogen auf die Vorjahre ergeben. In diesem Fall besteht dann zumeist Anlass, zumindest diese Kostenpunkte zu überprüfen bzw. sich die konkreten Abrechnungen vom Vermieter zeigen zu lassen.

Ein klassischer Fall von überhöhten Betriebskosten findet sich z.B. bei der Umlage für einen Hauswart. Häufig werden neben dieser Umlage auch weitere Einzelumlagen bezüglich von Schneebeseitigungskosten, Gartenpflege und Hausreinigung in nicht unerheblicher Höhe, für die jeweils externe Unternehmen beauftragt sind, angesetzt. Hier stellt sich dann fast zwangsläufig die Frage, welcher Aufgabenkreis noch dem Hauswart zugeordnet werden kann. Nicht selten ist dieser dann auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungs- bzw. kleineren Reparaturarbeiten beschäftigt, die regelmäßig nicht umlegbar sind. Im letzteren Fall ist in der Nebenkostenabrechnung ggf. anzutgeben, wie diese Kosten abgezogen wurden.

Auch hier ist der Mieter also gehalten genau zu prüfen, welche Tätigkeiten tatsächlich vom Hauswart geschuldet sind, was sich aus dem entsprechenden Vertrag zwischen Hauswart und Vermieter ergeben dürfte.

Der Mieter muss ferner belegen, inwieweit das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt wurde. Hierfür kann man z.B. Vergleichangebote von günstigeren Drittanbietern vorlegen oder auf den Betriebskostenspiegel des DMB bzw. eine regionale Betriebskostenübersicht verweisen. Diese bieten zwar keinen verbindlichen Prüfungsmaßstab, jedoch Anhaltspunkte für weiteren Darlegungsbedarf seitens des Vermieters.

Folge von unverhältnismäßigen Betriebskosten ist, dass diese komplett zu streichen sind, sofern Sie schon ihrer Art nach unwirtschaftlich sind (s.o. “Erdbebenversicherung”), ansonsten sind zu Hohe Betriebskosten auf das angemessene Maß zu reduzieren.

Da das Gebot der Wirtschaftlichkeit für die einzelnen Betriebskostenumlagen sehr differenziert zu betrachten ist, mithin eine umfangreiche Judikatur besteht, sollten Sie bei entsprechenden Zweifeln in Bezug auf Ihre Betriebskostenabrechnung unbedingt einen Fachmann aufsuchen.



RA Boris Barzantny



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