Beitragsarchiv

 

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20.02.2013

Zum Nachweis der Verletzung des Gebots der Wirtschaftlickeit bei Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung

Jedes Jahr ärgern sich Mieter über die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen. Diese sind für den Laien häufig auch zu kompliziert, als dass man sie genau nachvollziehen könnte. Hinzu kommt, dass die Zweifel an der Korrektheit der Abrechnung naturgemäß immer erst dann relevant werden, wenn die betreffenden Abrechnungszeiträume schon länger vorbei sind und die die Zweifel ggf. belegenden Nachweise nicht mehr verfügbar sind. Wer führt schon “Proforma” ein Heizprotokoll oder überprüft vorab, wie oft ein Gärtner das Laub auf dem Innenhof gefegt hat?

Bei Zweifeln an der Abrechnung hat der Mieter natürlich das Recht, sich vom Vermieter die Abrechnungsbelege zeigen zu lassen. Dies sollte man auch im Hinblick auf eine etwaige spätere gerichtliche Auseinandersetzung stets tun. Allerdings hat auch die Prüfung von Abrechnungsbelegen ihre Grenzen, insbesondere, wenn hieraus nicht ersichtlich ist, in welchem Umfang angeblich durchgeführte Hausdienstleistungen auch tatsächlich erbracht wurden.

Der Mieter befindet sich insoweit in einer gegenüber dem Vermieter schon grundsätzlich schlechteren Ausgangslage, da er keinen vergleichbaren Einblick in die Hausverwaltung hat wie der Vermieter.

Umso mehr überrascht es, dass der BGH in einem Urteil aus dem Jahre 2011 (BGH, Urt. v. 6. 7. 2011 – VIII ZR 340/10 (LG Heidelberg); BGH NJW 2011, 3028) zuletzt die Anforderungen an die vom Mieter zu leistende Darlegung, inwieweit der Vermieter z.B. bei der Vergabe von Hausdienstleistungsaufträgen das Gebot der Wirtschaftlichkeit eingehalten (vereinfacht dargestellt: ob er den im Vergleich zur Leistung und Verfügbarkeit günstigsten Anbieter ausgesucht) hat. [Hinweis d. Verf.: Ich verweise insoweit auch auf den schon verfassten Beitrag zum Wirtschaftlichkeitsgebot unter der Rubrik "Mietrecht"]

Im vorliegenden Fall nun beanstandete der beklagte Mieter im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Höhe der Betriebskostennachzahlung die aus seiner Sicht überhöhten Müllentsorgungskosten und verwies dabei im Wesentlichen auf den vom Deutschen Mieterbund e. V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“. In diesem waren für den konkreten Fall deutlich niedrigere Durchschnittswerte bei den Müllentsorgungskosten angegeben. Der BGH verwarf am Ende die vonm beklagten Mieter eingelegte Revision mit der Begründung, dass der Mieter eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nicht habe nachweisen können; mithin der reine Verweis auf den “Betriebskostenspiegel” nicht ausreichend sei um der vom Mieter zu fordernden Darlegungslast zu genügen. Dem Mieter sei zumutbar, sich über die “objektiven Gegebenheiten” die für die Abrechnung relevant seien (z.B. Ortsüblichkeit der Hauswartvergütung, Marktpreise von Brennstoffkosten etc.) zu informieren. Im Übrigen habe der Mieter die Möglichkeit, die Belege beim Vermieter einzusehen und ggf. bestehenden Zweifeln durch weitere Prüfung nachzugehen. Dagegen sei eine sog. sekundäre Darlegungslast des Vermieters grundsätzlich nicht gegeben. Der Meinung, dass allein der Vermieter die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit seines Kostenansatzes notwendigen Kenntnisse und Informationen besitze und deshalb die Darlegungslast des Mieters einzuschränken sei, folgte der BGH nicht.

Das Urteil des BGH mag unter formaljuristischen Aspekten zutreffend sein. Regelmäßig obliegt es demjenigen, der eine für ihn günstige Tatsache (hier: die überhöhten Müllentsorgungskosten) geltend macht, diese auch auf geeignete Art nachzuweisen. Gerade im Mietrechtsbereich versagt jedoch diese Regel häufig. Entgegen der Auffassung des BGH sind die Möglichkeiten des Mieters weitere Informationen über die maßgeblichen Wirtschaftlichkeitsaspekte zu erlangen vielfach sehr eingeschränkt. Neben dem bereits benannten Betriebskostenspiegel bestehen oft keine weiteren Anhaltspunkte, die eine überhöhte Abrechnung belegen können. Dabei wird eine Nachforschung des Mieters hinsichtlich üblicher Marktpreise wohl schon daran scheitern, dass ihm von Seiten ggf. vorhandener Alternativunternehmen oft schon keine geeignete Vergleichsgrundlage zur Verfügung gestellt werden wird. Wieso sollte ein auf dem sowieso umkämpften Markt der Hausdienstleistungen tätiges Unternehmen auch einem privaten Mieter einen Kostenvoranschlag oder Ähnliches zukommen lassen? Hinzu kommt, dass bestimmte Abrechnungsposten schon so kompliziert sind, dass eine adäquate Überprüfung durch den Mieter ohne genaue Kenntnis der konkreten Gegebenheiten kaum möglich sein dürfte (zu nennen wäre hier beispielsweise das sog. “Wärme-Contracting”). Dagegen sollte es dem Vermieter ein leichtes Sein, darzulegen, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht verletzt hat. Insbesondere, wenn man darauf abstellt, dass es ohnehin die Pflicht des Vermieters ist, dass jeweils für den konkreten Fall günstigste Angebot zu wählen und dies durch die Einhohlung von entsprechenden Vergleichsangeboten noch vor Auftragsvergabe nachzuweisen.

Fazit:

Das Urteil des BGH hat die Hürde für den Mieter, Pflichtverletzungen seitens des Vermieters bei der Betriebskostenabrechnung nachzuweisen, zwar erheblich erhöht, jedoch dies nicht unmöglich gemacht. Ungeachtet der obigen Kritikpunkte und der insoweit für die Zukunft zu erwartenden Unwägbarkeiten, bestehen m.E. nach wie vor Möglichkeiten um der Darlegungslast des Mieters vor Gericht zu genügen.

Dies hängt jedoch sicherlich stark vom jeweiligen Einzelfall ab. Man wird einem betroffenen Mieter daher stets empfehlen müssen in einem entsprechenden Fall zumindest und zuallererst fachkundigen Rat einzuholen.

RA Boris Barzantny



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