Beitragsarchiv

 

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16.02.2013

LG Berlin: Zur Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel

In einer neueren Entscheidung hatte sich das LG Berlin (LG Berlin, GE 2012, 1231) mit der Frage auseinanderzusetzen, inwieweit eine vereinbarte Quotenabgeltungsklausel in einem Mietvertrag wirksam ist.

Die Frage, was eine Quotenabgeltungsklausel eigentlich ist, hat der BGH schon in einer Entscheidung aus dem Jahre 2006 m.E. recht gut verständlich dargestellt (BGH Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06):

„Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls – bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) – über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste.“

Wie den Ausführungen des BGH zu entnehmen ist, geht dieser also davon aus, dass Quotenabgeltungsklauseln grundsätzlich wirksam sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen, sofern sie auf einer wirksamen Vereinbarung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen basieren. Insoweit wäre jedoch darauf hinzuweisen, dass auch die Abgeltungsklauseln, ähnlich wie die Schönheitsreparaturklauseln, sich nicht an “starren Fristen” orientieren dürfen (vgl. hierzu die Grundsatzentscheidung des BGH: NJW 2004, 2087). Auch bei der Frage in welchem Umfang der Mieter, der die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchführen möchte, zur Renovierung verpflichtet ist, wäre vorab und quasi als Ausgangspunkt zu klären, ob Schönheitsreparaturen überhaupt erforderlich sind. Kann der Mieter nachweisen, dass in der Wohnung eben kein Renovierungbedarf besteht, dann geht auch das etwaige Verlangen des Vermieters auf Zahlung einer anteiligen Quote ins Leere.

Im vorliegenden Fall nun hatte das LG Berlin sich damit zu befassen, wie es sich auswirkt, dass in der im Mietvertrag vereinbarten Quotenregelung eine Klausel enthalten war, wonach es zur Feststellung des Abgeltungsbetrages auf einen vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag bei einem Fachbetrieb ankommen sollte.

Das LG Berlin vertrat hier die Ansicht, dass diese Klausel unwirksam sei, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Das LG Berlin war der Meinung, dass es schon fraglich sei, ob es für einen verständigen. Ferner war man der Auffassung, dass es sich bei dem Kostenvoranschlag nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handele. Außerdem solle nach dem Inhalt der Klausel die Entscheidung, welcher Fachbetrieb für die Beurteilung ausgesucht würde ausschließlich beim Vermieter liegen. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung müsse der Mieter dies so verstehen, dass von ihm eingeholte Alternativangebote von vornherein unbeachtlich seien. Zumindest die Kumulation dieser Aspekte lasse die Klausel als unwirksam nach den Grundsätzen des AGB-Rechts erscheinen.

Das LG stellte sich damit auch gegen die bisherige Auffassung des BGH, der seinerzeit entschieden hatte (BGH, NJW 1988, 2790ff.), dass eine solche Klausel nicht unwirksam sei, da sich aus dem Sinn und Zweck der Regelung ergeben würde, dass der Mieter den Kostenvoranschlag bestreiten könne.

Im Lichte der Fortentwicklung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und des in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB inzwischen normierten Transparenzgebots könne dem nach Auffassung der Kammer [des LG Berlin] nicht mehr gefolgt werden.

Zu ergänzen wäre, dass das LG in der Sache die Revision zum BGH zugelassen hat, um diesem die Möglichkeit zu geben, sich mit dieser Frage erneut auseinanderzusetzen.

M.E. kann die Entscheidung des BGH in obiger Angelegenheit nur mit Spannung erwartet werden. In vielen gängigen Mietverträgen findet sich eine Klausel mit dem beschriebenen Inhalt. Sollte der BGH die Entscheidung des LG bestätigen, dürfte die Wirksamkeit einer Vielzahl von vereinbarten Abgeltungsklauseln nunmehr zweifelhaft sein.

RA Boris Barzantny



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