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AG Pankow/Weißensee: MietbegrenzungsVO in Berlin unwirksam!

In einer denkwürdigen Entscheidung (Urteil v. 20.10.2017 - 102 C 182/17) hat das Amtsgericht Pankow/Weißensee u.a. der in Berlin im Zuge der sog. Mietpreisbremse erlassenen Mietbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 die Wirksamkeit abgesprochen. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf verweisen, dass es der Verordnung an einer erforderlichen Begründung i. S. d. § 556d Abs. 2 S. 5 bis 7 BGB mangele. Aus der Begründung müsse sich danach ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen werde um Abhilfe zu schaffen. Das Gericht war der Auffassung, dass in der Begründung nicht berücksichtigt worden sei, dass es in Berlin in den unterschiedlichen Bezirken territorial abgeschlossene Wohnungsmärkte mit unterschielicher Infrastruktur gebe, so dass es sich verbiete Berlin als "einheitlichen Wohnungsmarkt" aufzufassen, nur weil es einen einheitlichen Mietspiegel gebe. So wäre es bekannt, dass zwischen Spandau, Zehlendorf und Pankow "Welten liegen" und es in Außenbezirken wie Spandau und Hohenschönhausen - in Abrenzung zur Stadtmitte - sehr wohl noch bezahlbaren Wohnraum gebe, was sich auch in den Preisen niederschlage.
Da der Gesetzgeber mit der relevanten Vorschrift ausdrücklich eine Differenzierung vorgeschrieben habe, als er in den Wortlaut des § 556d BGB die Formulierung "im Einzelfall" aufnahm, sei es unzulässig ein ganzes Stadtgebiet als ein solches mit angespanntm Wohnungsmarkt zu deklarieren. Das Gericht monierte ferner, dass die Begründung sich in dem Punkt betreffend die konkreten Maßnahmen zur Bekämpfung des angespannten Wohnungsmarkts in dem Verweis auf vergangene Maßnahmen bzw. in der Absichtserklärung erschöpfe für die Zukunft Prüfungen von Maßnahmen in Aussicht zu stellen. Dies aber sei nicht ausreichend.

Schon vor der hiesigen Entscheidung hat die sog. Mietpreisbremse in der öffentlichen Debatte umfassende Kritik erfahren. Dies vor allen Dingen, da die darin vorgeblich enthaltene Absicht, in angespannten Wohnungsmärkten wieder bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wohl weitestgehend verfehlt bzw. aufgeweicht worden ist. Die maßgeblichen Vorschriften sind geprägt von diversen Ausnahmetatbeständen, die die Wirksamkeit zum Teil deutlich einschränken. Zu nennen wäre hier exemplarisch die Möglichkeit stets die bereits vor der Mietpreisbremse vereinbarte Miete (Vormiete) auch für nachfolgende Mietverhältnisse zu vereinbaren. Häufig liegen aber bereits diese Vormieten schon deutlich über dem Nieveau bezahlbahrer Mieten, so dass allenfalls eine noch weitergehende Verteuerung verhindert wird.
Es bleibt abzuwarten, ob sich auch weitere Berliner Gerichte der Auffassung der AG Pankow/Weißensee anschließen werden. In Anbetracht des Umstandes, dass die sog. Mietpreisbremse nur als zeitlich begrenzte Maßnahme ausgestaltet ist (diesbezügliche Verordnungen können nur bis Ende 2020 und nur für maximal 5 Jahre erlassen werden) und folglich spätestens 2025 ohnehin obsolet wird, könnte dies bereits am Mangel relevanter Streitfälle bzw. schließlich schlicht am Zeitablauf scheitern. Interessanter dürfte sein, ob und in welchem Umfang kommende Regierungen wirksamere Maßnahmen ergreifen werden, um dem wohl langfristigeren Problem steigender Mieten, insbesondere in städtischen Ballungszentren, zu begegnen.

RA Barzantny